Каталог недвижимости на Бали

Бали выделяется среди других стран как привлекательное направление для инвестиций в недвижимость по ряду причин:

1. Быстрорастущая экономика Индонезии
Индонезия — крупнейшая экономика Юго-Восточной Азии и одна из самых динамично развивающихся стран мира. По данным Международного валютного фонда (IMF) и Всемирного банка, в 2024 году Индонезия вошла в топ-8 крупнейших экономик мира по паритету покупательной способности (ППС), а её номинальный ВВП превысил 1,4 трлн долларов США.

Среднегодовой темп экономического роста за последнее десятилетие стабильно держится на уровне 5–5,3%, что делает страну одним из лидеров в группе G20. При этом инфляция в стране остается умеренной — менее 2,5% в год, благодаря грамотной денежно-кредитной политике Центрального банка Индонезии (Bank Indonesia).

Ключевые драйверы роста:
Активное развитие инфраструктурных проектов — от новых аэропортов до скоростных трасс и индустриальных зон;
Стабильный приток иностранных инвестиций, особенно в недвижимость, туризм, возобновляемую энергетику и технологии;
Молодое, быстрорастущее и цифрово ориентированное население (более 270 млн человек, средний возраст — 29 лет);
Участие Индонезии в крупных региональных и глобальных торговых соглашениях (например, RCEP).
По прогнозу HSBC и Morgan Stanley, Индонезия может войти в пятерку крупнейших экономик мира к 2045 году — к столетию своей независимости. Всё это делает страну не только устойчивой, но и стратегически выгодной платформой для долгосрочных инвестиций, особенно в сфере недвижимости и аренды.

2. Высокая доходность от аренды недвижимости на Бали
Недвижимость на Бали демонстрирует одну из самых высоких доходностей в мире среди курортных направлений. Это объясняется стабильным и постоянно растущим спросом на аренду — как со стороны туристов, так и цифровых кочевников, которые выбирают остров для длительного проживания.

Годовая доходность арендного жилья на Бали достигает 12–15%, а в отдельных локациях, таких как Чангу, Убуд, Улувату и Семиньяк, может превышать 18% годовых. В пиковые сезоны объекты с высоким рейтингом на платформах краткосрочной аренды (Airbnb, Booking) имеют заполняемость более 80%** и позволяют владельцам выйти на быструю окупаемость инвестиций — в среднем за 5–7 лет.

Ключевые факторы, обеспечивающие такую рентабельность:
- Круглогодичный туристический поток (более 6 млн иностранных туристов в 2023 году);
- Активное развитие транспортной, социальной и туристической инфраструктуры;
- Сильный внутренний спрос со стороны экспатов, удаленных работников и инвесторов;
- Доступная стоимость входа на рынок по сравнению с другими популярными направлениями, такими как Дубай, Майами или Мальдивы.

Выбор правильной локации, типа объекта и стратегии управления — критически важен для получения максимальной доходности. Именно поэтому важно консультироваться с опытными инвестиционными экспертами, которые помогут подобрать актив под ваши цели, просчитать ROI и обеспечить полное сопровождение сделки.

3. Стабильный туристический поток
Бали ежегодно принимает миллионы путешественников, демонстрируя устойчивый рост туристического потока. Только в 2023 году остров посетили более 6 миллионов иностранных и 9,4 миллиона внутренних туристов.

Эти цифры подтверждают, что Бали сохраняет статус одного из самых востребованных направлений в мире, входя в топ-рейтинги по версии TripAdvisor, Forbes и BBC Travel.

Для инвесторов это означает постоянный спрос на аренду, как в краткосрочном, так и в долгосрочном сегменте. Независимо от сезона, недвижимость на Бали остается востребованным активом, приносящим стабильный доход.

Благодаря такому стабильному турпотоку вы инвестируете в рынок, где ваша недвижимость будет постоянно работать на вас, обеспечивая высокую заполняемость и быструю окупаемость.

4. Развитие инфраструктуры
Развитие инфраструктуры — ключ к росту капитала и комфорту жизни
Бали переживает активную фазу инфраструктурного развития, что напрямую влияет на инвестиционную привлекательность острова. Ведутся масштабные проекты, включая строительство скоростной автомагистрали Гилиманук — Менгви, расширение действующего аэропорта (до 32 миллионов пассажиров в год), а также планирование нового международного аэропорта и железнодорожного сообщения.

На фоне растущей популярности Бали как места для жизни и инвестиций, сюда массово переезжают иностранные предприниматели, которые открывают рестораны, бутики, салоны красоты, фитнес-студии и образовательные центры, предлагая услуги высокого международного уровня.

Эти изменения формируют новое качество жизни на острове и создают дополнительные точки роста для инвестиций: локации, ранее считавшиеся "перспективными", стремительно превращаются в новые центры притяжения с развитой городской средой.

5. Привлекательные условия для иностранных инвесторов
Индонезия, и особенно остров Бали, становится все более привлекательным направлением для иностранных инвесторов благодаря открытой политике правительства. В последние годы власти страны активно упрощают правила владения недвижимостью для нерезидентов, делая процесс прозрачным и безопасным. Однако, важно понимать, что только эксперт, глубоко разбирающийся в инвестициях и юридических нюансах, сможет провести вас через все этапы сделки, обезопасить капитал и максимально эффективно реализовать инвестиционный потенциал, как делают в Ferox Real Estate.

Одним из ключевых преимуществ является возможность получения инвесторской визы (Investor KITAS), которая выдается на срок до 2 лет и может продлеваться. Эта виза позволяет инвесторам не только легально находиться в Индонезии, но и активно участвовать в управлении бизнесом или арендной деятельностью. Оформление инвесторской визы возможно при регистрации компании формата PT PMA — юридического лица.

В 2022 году введена также виза Second Home (до 10 лет) для состоятельных иностранных граждан, которые владеют недвижимостью на сумму не менее 5 млрд индонезийских рупий или имеют соответствующий банковский вклад.

Индонезия предлагает иностранцам:
- стабильную экономику;
- высокий туристический спрос круглый год;
- быстрорастущий рынок аренды;
- прозрачные налоговые и юридические механизмы.

Благодаря этим условиям, Бали уверенно занимает лидирующие позиции в Азии как направление для долгосрочных и прибыльных инвестиций в недвижимость.

Юридическая защита наших клиентов — один из главных приоритетов. Мы предоставляем полное юридическое сопровождение сделки на всех этапах: от проверки объекта до регистрации прав и подписания договора аренды или приобретения через PT PMA.

Важно понимать, что законодательство Индонезии действительно запрещает прямое владение землей для иностранных физических лиц. Однако предусмотрены законные механизмы владения и инвестирования, такие как долгосрочная аренда (leasehold) на срок до 25 лет с возможностью продления до 80 лет, а также регистрация собственности через инвестиционную компанию (PT PMA). Эти формы широко применяются и абсолютно легальны — только в 2023 году на Бали было заключено более 1 000 сделок по системе leasehold с участием иностранных инвесторов.

Что нас отличает от других агентств:
Мы не работаем со всеми застройщиками подряд. Это принципиальная позиция нашей компании. Перед тем как включить объект в портфель, мы за наш счет проводим детальную юридическую проверку застройщика, его разрешительной документации и права собственности на землю. В нашем каталоге вы найдете только надежные и проверенные проекты — это ваша дополнительная гарантия безопасности сделки.

С нами вы получаете не просто объект недвижимости — вы инвестируете в актив, полностью проверенный с юридической стороны.

Leasehold — это форма долгосрочной аренды, которая предоставляет иностранным инвесторам законное право пользоваться недвижимостью на Бали, получать доход от аренды и распоряжаться объектом (включая продажу или передачу по наследству) в течение оговоренного срока.

На практике leasehold оформляется на срок до 25 лет с возможностью продления до 80 лет. Это легальный и широко используемый механизм, предусмотренный индонезийским земельным законодательством, специально адаптированный под иностранных инвесторов.

Важно понимать:
Leasehold — это не “аренда в привычном смысле слова”, а полноценная инвестиционная модель. На деле вы покупаете управляемый актив с прогнозируемым доходом, а значит — бизнес. Вы можете сдавать объект в краткосрочную или долгосрочную аренду, вести операционную деятельность, получать прибыль и — при необходимости — продать актив, вернув вложения или заработав на росте стоимости.

Бояться leasehold не нужно. Это не “временное владение”, а четкая финансовая стратегия, одобренная государством и используемая десятками тысяч иностранных инвесторов.

Почему это работает:
- Вы получаете полноценное право пользования объектом и землю под ним на длительный срок;
- Имеете право сдавать недвижимость в аренду и получать стабильный доход;
- В случае продажи вы можете передать оставшийся срок leasehold новому владельцу.

И главное:
Мы никогда не предлагаем объекты без предварительной юридической экспертизы. Все проекты в нашем портфеле проходят тщательную проверку права аренды, земли и соответствия застройщика требованиям закона— за счет нашей компании. Вы инвестируете в объект, который уже проверен нашими юристами и рекомендован к продаже.

Налоговая система Индонезии проста и прозрачна, особенно для иностранных инвесторов. Все ключевые ставки понятны заранее и легко планируются в рамках инвестиционной модели.

Налог на имущество (Property Tax / PBB) составляет 0,3 - 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP)— она, как правило, значительно ниже рыночной и ежегодно пересматривается государством.

Налог на доход от аренды— фиксированная ставка в размере 10% от получаемого дохода, которая взимается с арендной платы.
➤ Например: при доходе $5 000 в месяц от аренды виллы, налог составит $500.

Если объект оформлен через инвестиционную компанию (PT PMA) дополнительно учитывается корпоративный налог, стандартная ставка которого зависит от общего оборота компании. Когда вы только открываете компанию, оплата ставки составляет 0,5%. Если ваш оборот превышает 4,8 миллиарда, ставка составляет 11% - 22%, при этом возможны налоговые вычеты и оптимизация затрат через бизнес-расходы.

Что важно:
Мы помогаем структурировать покупку с учетом налоговой эффективности, подбираем оптимальную юридическую форму (физлицо или компания), а также консультируем по вопросам отчетности и взаимодействия с налоговыми органами.
Все расчеты вы получаете заранее— еще до заключения сделки, чтобы видеть полную финансовую картину.
Мы сотрудничаем с проверенными налоговыми консультантами на Бали, которые обеспечат прозрачность и соблюдение всех требований.

Налоги — это не препятствие, а часть бизнес-модели. Наша задача — сделать так, чтобы они не стали неожиданностью и не “съедали” вашу доходность. Поэтому мы заранее закладываем все издержки в финансовый план и обеспечиваем вам максимальную прозрачность и контроль.

Управляющая компания занимается поиском арендаторов и размещением объявлений на популярных платформах, таких как Airbnb, Booking и Agoda, а также контролирует поступление арендных платежей. Она берет на себя полное обслуживание объекта, включая регулярную уборку, техническое обслуживание и ремонтные работы, что позволяет поддерживать недвижимость в хорошем состоянии. Финансовый учет также входит в обязанности управляющей компании — владельцы получают прозрачную отчетность по доходам, расходам и налоговым выплатам. Кроме того, компания следит за соблюдением местных законодательных норм, заключает договоры аренды и оказывает юридическую поддержку. Важной частью работы является взаимодействие с жильцами: управляющая компания организует процесс заселения и выселения, а также обеспечивает круглосуточный сервис для арендаторов.Данный сервис особенно удобен для иностранных владельцев, которые не проживают на Бали, но хотят получать стабильный доход от аренды.

Сотрудничество с управляющей компанией позволяет владельцам недвижимости экономить время и избавляет их от необходимости самостоятельно заниматься поиском арендаторов, обслуживанием и юридическими вопросами. Благодаря профессиональному управлению недвижимость приносит стабильный доход, а высокий уровень сервиса повышает ее привлекательность для арендаторов. Компании обеспечивают прозрачную отчетность, своевременный уход за объектом и соблюдение всех правовых норм, что делает процесс аренды безопасным и удобным.

В среднем, комиссия управляющей компании составляет от 10% до 25% от дохода от аренды, в зависимости от предоставляемых услуг. Некоторые компании предлагают пакетные решения с фиксированной ставкой или дополнительными услугами, такими как маркетинг или индивидуальное обслуживание.

Использование управляющей компании на Бали — это удобное и эффективное решение для владельцев недвижимости, желающих получать стабильный доход без активного участия в управлении. Это позволяет минимизировать риски, сократить затраты времени и обеспечить высокий уровень сервиса для арендаторов.